Kira Artış Oranının Hatalı Belirlenerek Eksik Tahsilat Yapılması



Kiraya verilen kaynak ve kuyu sularına ilişkin kira artış oranı olarak; Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksindeki (Yİ-ÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%) yerine, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının (%) belirlenerek, eksik tahsilat yapılması neticesinde ...... TL kamu zararına sebebiyet verildiği iddiasıyla ilgili olarak;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “İkinci Ayırım Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” bölümünde bulunan “A. Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.”

Aynı Kanun’un, aynı bölümünün “E. Kira bedeli” kısmında bulunan “II. Belirlenmesi” başlıklı 344’üncü maddesinde:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

…”

Yine aynı Kanun’un, “Üçüncü Ayırım Ürün Kirası” bölümünün “A. Tanımı” başlıklı 357’inci maddesinde:

“Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.

…”

Aynı Kanun’un, aynı bölümünün “B. Genel hükümlerin uygulanması” başlıklı 358’inci maddesinde:

“Bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır.”

Hükümlerine yer verilmiştir.

6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacı İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2’inci maddesinde;

“Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

(Ek fıkra:17/1/2019-7161/59 md.) Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır” denilmiştir.

...... Taşınır, Taşınmaz, Kaynak ve Hakların Değerlendirilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in “Kiralarda sözleşme süresi ve yıllık bedel artışları” başlıklı 38’inci maddesinin 4’üncü fıkrasında;

“Bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı ve diğer sınırlı ayni hak sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranında arttırılır.” hükmü yer almaktadır.

Sorgu konusu edilen kiralamalara ilişkin yapılan sözleşmelerde ise;

“İlk yıl kira bedeli ihale bedeli olup takip eden yıllar kira bedelleri bir önceki yıl kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayınlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması suretiyle bulunacak bedeldir” hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda ifade edilen mevzuat hükümlerinden görüleceği üzere; Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyerleri ile ürün kiraları iki ayrı bölümde düzenlenmiş ve her iki kiralama türü için de kendine özel şartlar getirilmiştir.

Sorgu konusu edilmiş kiralamalara ilişkin sözleşmelerde, sözleşmenin konusunun kaynak veya kuyu suyunun kiralanması olduğu belirtilmiştir. Bu durumda, kaynak ve kuyu suyuna ilişkin kiralamalarda, Borçlar Kanunu’nun 339 ile 356’ncı maddeleri arasında düzenlenen ve konut ve çatılı işyeri niteliğindeki yerlerin kiralamasında geçerli olan hükümlerin uygulanması mümkün değildir. Kaynak ve kuyu suyu kiralaması Borçlar Kanunu’nun 357’nci maddesinde “... ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılması ...” şeklinde tarif edilen ürün kiralaması kapsamına girmektedir ve söz konusu kiralamalarda, bu Kanun’un 3’üncü bölümünde yer alan hükümlerin uygulanması gerekmektedir.

Dolayısıyla, Borçlar Kanunu’nun ürün kiralarını düzenleyen 3’üncü bölümünde yer alan 358’inci madde uyarınca genel hükümlere göre hareket edilmelidir. Yani, sorgu konusu edilmiş sözleşmelerde belirtilen ve ...... Taşınır, Taşınmaz, Kaynak ve Hakların Değerlendirilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in “Kiralarda sözleşme süresi ve yıllık bedel artışları” başlıklı 38’inci maddesinin 4’üncü fıkrasında yer alan hükümlere göre, yeni yıla ait kira bedelinin, önceki yıla ait kira bedelinin Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması suretiyle hesaplanması gerekmektedir. Oysa, kaynak ve kuyu suyu kira bedeli artışlarında Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi esas alınarak, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinden artış yapılarak eksik tahsilata ve böylelikle kamu zararına sebebiyet verilmiştir.

Sorumlulardan ...... göndermiş olduğu savunmasında özetle; 31.03.2011 tarih ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2’nci maddesinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddelerinin 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağının belirtildiğini, fakat aynı geçici 2’nci maddeye daha sonra 17.01.2019 tarih ve 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 59’uncu maddesi ile eklenen 2’nci fıkrada 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanacağının belirtildiğini, dolayısıyla 7161 sayılı Kanun’un yürürlük esaslarının belirlendiği 69’uncu maddesinin (b) fıkrasında “56’ncı ve 59 uncu maddeleri 1/1/2019 tarihinden geçerli olmak üzere yayımı tarihinde,” denildiği için; 6098 sayılı Kanun’un 344’üncü maddesinin daha önce 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2’nci maddesinin 1’inci fıkrası ile belirlenen uygulama tarihinin (1.7.2012 tarihinden 8 yıl sonra yani 1.7.2020), 7161 sayılı Kanun hükmü ile 1.1.2019 olarak yeniden belirlendiğini, bu sebeple sorgu konusu kira sözleşmelerinde ÜFE üzerinden artış yapılması öngörülmüş olmasına rağmen, 1.1.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre, kira artış oranı olarak, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının alınması gerektiğini belirtmiş olsa da; 7161 sayılı Kanun’un 59’uncu maddesi gereğince 1.1.2019 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanması gereken hükmün bulunduğu Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi, 339 ile 356’ncı maddeler arasında düzenlenen “İkinci Ayırım Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” bölümünde bulunan bir maddedir ve bu bölümde düzenlendiği için konut ve çatılı işyerleri kiralarını kapsamaktadır. Yukarıda açıklandığı gibi, kaynak ve kuyu suları nitelikleri itibariyle konut ve çatılı işyerleri sınıfı içinde değerlendirilemeyeceğinden, konut ve çatılı işyerleri için geçerli olan 344’üncü maddenin de kaynak ve kuyu suyu kiralarında uygulanması mümkün değildir.

Savunmada ayrıca, 21 Şubat 2019 tarih ve 30693 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”in 5 ve 14’üncü maddelerinde, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedellerinin, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE – on iki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında artırılacağının düzenlendiği belirtilmişse de; söz konusu Yönetmelik’in “Kapsam” başlıklı 2’nci maddesinde, ilgili Yönetmelik’in; hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri kapsadığı belirtilmiştir. ...... Genel Müdürlüğü ve ...... Belediyesine ait taşınmazlardaki su kaynaklarının bahsedilen kapsamda olmadığı açık olduğundan, bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasına imkan yoktur.

Yine savunmada, konu ile ilgili olarak önceki dönemlerde yapılan Sayıştay denetimlerinde kira artışlarında uygulanacak oran ile ilgili olarak tereddüt hâsıl olduğu, ...... tarih ve ...... sayılı yazı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına görüş sorulduğu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü’nün ...... sayılı cevabi yazısında, “Kiraya verilen taşınmazların, taşınmazın niteliğinin mahiyetine bakılmaksızın kira artış oranlarının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere belirlenmesi gerektiği mütalaa edilmektedir. Öte yandan, sözü edilen Yönetmelik hükümlerinin kira artış oranı bakımından anılan Kanun hükümlerine uyumlu hale getirilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.” denildiği belirtilmiş olsa da; Bakanlığın söz konusu yazısı incelendiğinde, Borçlar Kanunu’nun “İkinci Ayrım Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” bölümünde bulunan “A. Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde bulunan “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” hükmüne atıf yapıldığı ve bu hükme dayanarak kaynak ve kuyu suyu kiralarına da, konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olan ve “İkinci Ayrım Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” bölümünün 344’üncü maddesinde bulunan hükmün uygulanması gerektiği şeklinde isabetsiz bir sonuca ulaşıldığı görülmektedir. Oysa, 339’uncu maddenin 2’nci fıkrasında: Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine bu hükümlerin uygulanacağı belirtilmiş olsa da; ifadenin yer aldığı bölüm göz önünde bulundurulduğunda, ilgili ifadeden; kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları, ne türden olursa olsun bütün kira sözleşmeleri değil; sadece konut ve çatılı işyeri sınıfında olmak kaydıyla bütün kira sözleşmeleri için, söz konusu hükümlerin geçerli olduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla konut ve çatılı işyeri türünde bir kiralama olmayan kuyu ve kaynak suyu kiralamaları için 344’üncü maddenin uygulanması mevzuata uygun değildir.

Diğer yandan savunmada, İdare tarafından yapılan sözleşmelerin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine uygun hale getirilmesi için Yönetim Kurulu Kararları alındığı, ...... Karar No ve ...... Karar Tarihli, kira artışlarının TÜFE üzerinden hesaplanmasına yönelik örnek kararın savunma ekinde sunulduğu, Ek olarak, kira bedeli artışlarıyla ilgili olarak, Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksindeki (Yİ-ÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%) yerine, Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının (%) esas alınmasını sağlayacak şekilde “...... Büyükşehir Belediyesi Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü Taşınır, Taşınmaz, Kaynak ve Hakların Değerlendirilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik”in 38’inci maddesinde ...... Genel Kurulunun ...... tarihli ve ...... Sayılı Kararıyla değişiklik yapıldığı ifade edilmiş olsa da; öncelikle İdare tarafından yapılan sözleşmelerin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine uygun hale getirilmesi amacıyla alındığı söylenen ve örnek olarak sunulan ...... Karar No ve ...... Karar Tarihli Yönetim Kurulu Kararı incelendiğinde, kararda mevcut veya ilerde düzenlenecek sözleşmelerde değişiklik yapılmasına ilişkin bir ifadenin bulunmadığı sadece devam eden kiralamalarda kira artış oranının TÜFE artış oranı üzerinden artırılmasına ilişkin karar verildiği görülmüştür. Şu halde, söz konusu Yönetim Kurulu Kararlarının, kira artış oranlarının belirlenmesi için geçerli kaynak olan sözleşme hükümlerine bir etkisi olmamıştır.

Bahsi geçen Yönetmelik’te yapılan değişiklik ise, ...... Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğüne ait yargılamaya esas raporun ilgili olduğu 2023 yılından sonra 2024 yılında gerçekleşmiştir. Bunun yanında, yönetmelik değişikliği daha önce gerçekleşmiş olsaydı da, bu durum sorgu konusu edilen kiralamalara ait sözleşmelerde kendiliğinden değişikliğe neden olmaz, sözleşme hükümleri ile yapılan işlemlerin birbirine aykırı olma hali mevcut olmaya devam ederdi. Bu sebeplerle, bahsedilen yönetmelik değişiklikleri sorgu konusu edilen işlemlerin mevzuata aykırılığını gidermemektedir.

Sorumlulardan Mali Hizmetler Dairesi Başkanı ...... ve Muhasebe Yetkilisi ...... göndermiş oldukları savunmalarında özetle; ...... Genel Kurulunun ...... tarih ve ...... sayılı kararı ile kabul edilen Teşkilat Yönetmeliği ile Genel Müdürlük birimlerinin görev, yetki ve sorumluluklarının belirlendiğini, söz konusu Yönetmelik ile idarenin taşınmazlarının kiralanması iş ve işlemlerinin Emlak ve İstimlak Daire Başkanlığı tarafından yapıldığını, sorguda bahsedilen kiralama ve tahakkuk işlemlerinin de yönetmelik hükümleri gereği ilgili birim tarafından yapıldığını, sorgu konusu olayla ilgili olarak muhasebe birimine veya Mali Hizmetler Daire Başkanlığına, Emlak İstimlak Daire Başkanlığı tarafından yapılan kiralamalara ilişkin herhangi bir taahhüt dosyası ve sözleşmenin gönderilmediğini, dolayısıyla sorumluluklarının bulunmadığını bildirmişlerse de; 5018 sayılı Kanun’un mali hizmetler biriminin görevlerinin sayıldığı 60’ıncı maddesinin (e) bendinde;

“İlgili mevzuatı çerçevesinde idare gelirlerini tahakkuk ettirmek gelir ve alacaklarını takip ve tahsil işlemlerini yürütmek” Denilmekte,

Muhasebe yetkilisinin yetki ve sorumluluklarının sayıldığı 61’inci maddesinde ise;

“Muhasebe hizmeti; gelirlerin ve alacakların tahsili, giderlerin hak sahiplerine ödenmesi, para ve parayla ifade edilebilen değerler ile emanetlerin alınması, saklanması, ilgililere verilmesi, gönderilmesi ve diğer tüm malî işlemlerin kayıtlarının yapılması ve raporlanması işlemleridir. Bu işlemleri yürütenler muhasebe yetkilisidir. Memuriyet kadro ve unvanlarının muhasebe yetkilisi niteliğine etkisi yoktur” hükümleri yer almaktadır.

Bunun yanında, her ne kadar Mali Hizmetler Daire Başkanı ...... ile Muhasebe Yetkilisi ......, kaynak ve kuyu suyu sözleşme dosyalarının Emlak ve İstimlak Dairesi Başkanlığı tarafından birimlerine gönderilmediği iddiasında bulunsalar da, sorgu konusu edilen ...... firmanın tahsilat ve muhasebe kayıtları ile takip işlemleri mali hizmetler daire başkanlığı tarafından yürütüldüğünden her iki görevlinin de sözleşmeler hakkında bilgi sahibi olmamaları mümkün değildir. Dolayısıyla, Mali Hizmetler Dairesi Başkanı ...... ile Muhasebe Yetkilisi ...... idare gelirlerinin tahakkuk, tahsil ve takibinde görevli olduklarından, bu kişilerin sorgu konusu kaynak ve kuyu suyu kiralamalarında (Yİ-ÜFE)- (TÜFE) artış oranı farkından dolayı oluşan eksik tahsilattan sorumlu oldukları değerlendirilmektedir.

Diğer taraftan raporda düzenlenen kamu zararı tablosu incelendiğinde, kamu zararının şu formülün hesaplanmasıyla bulunduğu görülmüştür: (ÜFE-TÜFE FARKI + GECİKME ZAMMI + KDV).

Formülde, “ÜFE-TÜFE FARKI”: Önceki yıl kira bedelinin; Yİ-ÜFE’deki artış oranına göre artırılarak tahakkuk ve tahsil edilmesi gereken tutardan, TÜFE’deki artış oranına göre artırılarak tahakkuk ve tahsil edilen tutarın çıkarılması sonucu bulunan farkı;

“GECİKME ZAMMI”: yukarıdaki tarife göre hesaplanan “ÜFE-TÜFE FARKI”nın geç tahsil edilmesinden dolayı oluşan tutarı;

“KDV” ise, “ÜFE-TÜFE FARKI” ve “GECİKME ZAMMI” toplamına KDV uygulanması sonucu bulunan tutarı göstermektedir.

Dolayısıyla, kamu zararı bu formüle göre hesaplanarak, gecikme zammı için de KDV hesaplanmış olsa da, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1’inci maddesine göre, gecikme zammı katma değer vergisinin konusunu teşkil eden işlemler arasında bulunmamaktadır. Bu sebeple, yargı raporunda kamu zararının hesabında gecikme zammı için de katma değer vergisi hesaplanarak hata yapıldığı ve ...... TL olarak hesap edilen kamu zararının yargılama sırasında, sadece “ÜFE-TÜFE FARKI”nın katma değer vergisine tabi tutularak yeniden hesaplanması sonucunda ...... TL olduğu tespit edilmiştir. Gecikme zammı için hatalı bir şekilde KDV hesaplanması sonucu oluşan ...... TL için ilişilecek bir husus bulunmamaktadır.

Sonuç olarak, yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri ve yapılan açıklamalar çerçevesinde, kiraya verilen kaynak ve kuyu sularına ilişkin kira artış oranı olarak; Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt içi Üretici Fiyat Endeksindeki (Yİ-ÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı (%) yerine, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının (%) alınarak, eksik tahsilat yapılması sonucu oluşan ve ayrıntıları aşağıdaki tabloda gösterilen toplam ...... TL’lik kamu zararının;

Sorumlular (Emlak İstimlak Dairesi Başkanı) ......, (Mali Hizmetler Daire Başkanı) ...... ile Muhasebe Yetkilisi (Bütçe ve Muhasebe Şube Müdür Vekili) ......’ya ortaklaşa ve zincirleme,

6085 sayılı Sayıştay Kanunu’nun 53’üncü maddesi gereğince işleyecek faizleri ile ödettirilmesine, oy birliğiyle karar verildi.